Інвестуючи, купуючи земельні ділянки та об’єкти нерухомого майна, яке належить підприємству (юридичній особі), чи просто готовий бізнес, можна купити проблему, яка дорого може обійтись. Щоб не придбати разом з цим собі додаткових проблем, необхідно провести перевірку (юридичний аудит) підприємства (юридичної особи).
Перевірка документації підприємства
Частіше всього продаються підприємства (бізнес) з організаційною правовою формою «Товариство з обмеженою відповідальністю». Враховуючи, що законодавство, яке регулює дану форму, змінювалось за останні роки декілька разів, необхідно перевірити статут та протоколи, щоб такі документи відповідали вимогам законодавства, на момент їх затвердження та реєстрації.
“Наприклад, пункт статуту був затверджений до внесення відповідних змін в Закон України «Про товариства з обмеженою відповідальністю та додатковою відповідальністю» (надалі – Закон) та суперечить нормі такого Закону. Проте, в силу перехідних та прикінцевих положень Закону вони протягом року залишаються чинними та мають пріоритет над Законом”.
Таким чином, потрібно встановити в який час був затверджений статут, чи на момент вчинення певних дій по статуту застосовувались положення статуту чи Закону, бо якщо рік уже пройшов, а застосовано було положення Статуту, який не відповідає нормі Закону, то це може мати наслідки скасування таких дій, рішень.
Що також перевіряється:
⁃ документація юридичної особи, яка забезпечує діяльності підприємства;
⁃ договори, що укладались відносно корпоративних прав підприємства;
⁃ інші документи.
По суті, це документація, яка забезпечує життєдіяльність та функціонування підприємства. І якщо документація чи договори були вчинені з порушеннями, то це може в майбутньому слугувати підставою для втрати придбаного бізнесу, або додаткових витрат на вирішення всіх проблем, судових спорів, тощо.
Перевірка нерухомого майна
Часто нерухоме майно, яке на праві приватної власності, оренді, користуванні, – оформлене не зовсім правильно, або придбано з порушеннями.
“Більш того, враховуючи, що в Україні є багато підприємств, які функціонують давно, проте не вирішили питання з переоформленням документів на майно, у відповідності до вимог чинного законодавства, яке за часи незалежності України, неодноразово змінювалось.
Відсутність даних в державних реєстрах, наявність незавершених об‘єктів будівництва (не введення об‘єкта в експлуатацію), відсутність документів (можливо загублено), завжди може обернутись для підприємства негативно” – розповідає фахівець.
Власне через це виникає у третіх осіб можливість непомітно, оформити права на проблемне нерухоме майно за собою, чи є наслідком повернення майна до попередніх власників.
Юридичний аудит нерухомого майна покаже:
вичерпну інформацію щодо юридичного стану нерухомого майна;
історію виникнення нерухомого майна та перспективи його використання в майбутньому;
рекомендації щодо мінімізації ризиків, пов’язаних з використанням чи відчуженням нерухомого майна.
Таким чином, покупець буде мати можливість реально оцінити юридичний стан майна, визначитись із порядком дій щодо належного оформлення, якщо таке майно буде придбане.
Перевірка підприємства на предмет інших ризиків
За словами Василя Рущака, серед інших ризиків можуть бути неправильно отримані дозволи, які надають підприємству здійснювати певну діяльність. Таким чином, виявлення ризиків скасування певних дозволів, може взагалі відбити можливість та бажання купівлі такого підприємства.
Також, важливим є репутація підприємства, трудові відносини та структура самого підприємства. Часто буває, що певне підприємство може бути під пильним контролем державних органів, як фіктивні підприємства. Це може негативно відгукнутись при здійснені фінансових операцій, наприклад зупинення податкових накладних.
Як оформити купівлю бізнесу
З загальним правилом, в таких відносинах оформляється купівля-продаж корпоративних прав. Таким чином, підприємство залишається у такому ж вигляді, змінюється лише засновник. Після, засновник може уже вносити зміни в діяльність підприємства.
Також, одним із видом оформлення таких відносин, є купівля-продаж цілісного майнового комплексу (далі -ЦМК). Якщо предметом купівлі є саме нерухоме майно, та немає бажання обтяжувати себе новими корпоративними відносинами, то цей варіант більш доцільний. Проте, є свої нюанси. Наприклад, не все майно є цілісним майновим комплексом, намагання оптимізувати податкові навантаження, тощо.
Для безпечної купівлі бізнесу, незалежно від того, для яких цілей ви його купуєте (наявність нерухомого майна, здійснення певної діяльності), необхідно проводити юридичний аудит. Не зайвим буде також провести фінансовий аудит, особливо, якщо підприємство здійснює давно свою діяльність.